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            【轉載】今年樓市近600次調控: “穩定”成2022年主基調

            來(lái)源:證券時(shí)報網(wǎng)瀏覽次數:1518 日期:2021-12-28 18:40

            2021年已經(jīng)進(jìn)入歲尾。對于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,“房企變局”“密集調控”“政策底顯現”等是這一年的關(guān)鍵詞。

              這一年,房企“三條紅線(xiàn)”和“集中供地”等政策在2021年年初正式實(shí)行,房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了重大的變化――過(guò)去行業(yè)的高杠桿、高周轉、高回報的模式已經(jīng)不在。

              這一年,伴隨著(zhù)全國調控政策的密集出臺,房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售也呈現“前高后低”的態(tài)勢。據中原地產(chǎn)研究中心統計,11月全國房地產(chǎn)調控政策次數繼續高位,單月高達56次房地產(chǎn)調控,年內累計房地產(chǎn)調控次數高達586次。

              展望未來(lái),多位業(yè)內人士在接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示,“穩定”是明年樓市的主基調,年末各種調控政策的指向就是穩定樓市,這也代表了政策見(jiàn)底。另一方面,政策有望將圍繞“三穩”任務(wù),因城施策、供需兩端發(fā)力;同時(shí),適度加快長(cháng)租房市場(chǎng)發(fā)展,推進(jìn)保障房建設。

              政策底顯現

              2021年年初,涉及房企融資、拿地的政策接連出臺,其中包括備受市場(chǎng)關(guān)注的“三條紅線(xiàn)”監管新政。

              實(shí)際上,早在去年8月20日,住建部、人民銀行等就明確了12家重點(diǎn)房企資金監測和融資管理規則將在當年9月1日進(jìn)行試點(diǎn),也就是業(yè)內稱(chēng)之為的房企融資“三道紅線(xiàn)”政策,該政策從今年初開(kāi)始正式實(shí)行。

              三條紅線(xiàn)政策實(shí)施以來(lái),房企普遍加速了降低有息負債的進(jìn)程,尤其是龍頭房企。

              據海通證券統計,2021年上半年,部分龍頭房企杠桿率有所下降。截至2021年上半年底,除綠地控股、首開(kāi)股份、華發(fā)股份、金融街、光明地產(chǎn)、魯商?業(yè)以外,其統計的部分龍頭A股上市公司三道紅線(xiàn)(剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率小于70%;凈負債率小于100%;現金短債比大于1)全部達標。

              進(jìn)入2月,一份自然資源部發(fā)布的住宅用地分類(lèi)調控文件流出,文件要求重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現“兩集中”:集中發(fā)布出讓公告,且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次;集中組織出讓活動(dòng)。其中,重點(diǎn)城市包括4個(gè)一線(xiàn)城市,18個(gè)二線(xiàn)城市。

              集中供地政策改變了房企的拿地節奏,也被業(yè)內視為2021年房地產(chǎn)最大市場(chǎng)變化之一。

              “2021年,土地市場(chǎng)在上半年高位運行后,下半年整體土地市場(chǎng)開(kāi)始出現了明顯的下調跡象,隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交降溫,房企資金鏈壓力越來(lái)越大,拿地房企積極性越來(lái)越低?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對證券時(shí)報記者表示,集中供地改變了房企原有的開(kāi)發(fā)節奏。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而冷熱不均,2022年集中供地政策有望繼續調整。

              中原地產(chǎn)研究中心數據也顯示,截止11月,2021年年內全國熱點(diǎn)的100個(gè)城市賣(mài)地金額為4.05萬(wàn)億,同比2020年同期出現了下調,下調幅度為7.4%,從土地市場(chǎng)數據看,熱度持續降低已經(jīng)成為了趨勢,特別是2021年下半年來(lái),土地市場(chǎng)持續低迷。

              此后,各類(lèi)限價(jià)、限售、限購等政策密集出臺,地產(chǎn)行業(yè)調控加碼信號不斷被釋放。根據中原地產(chǎn)研究中心統計,2021年1~8月累計房地產(chǎn)調控次數超過(guò)400次,刷新了歷史紀錄。


            值得注意的是,9月以來(lái),房地產(chǎn)政策開(kāi)始逐漸轉暖成為業(yè)內共識。

              9月底,央行在第三季度例會(huì )上提出要維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,10月,哈爾濱等部分城市出臺了相關(guān)政策,穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。12月,高層會(huì )議提出要“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”,并首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“良性循環(huán)”。

              在張大偉看來(lái),樓市防止下調過(guò)快有望成為未來(lái)的政策趨勢,“穩定”是明年樓市最確定的關(guān)鍵詞?!敖鼉赡陙?lái),樓市調控越發(fā)嚴格。一邊是對熱點(diǎn)城市的新房、二手房的限價(jià)令,另一邊是全國多個(gè)城市新房的限跌令,房?jì)r(jià)大漲會(huì )放大金融風(fēng)險,而房?jì)r(jià)斷崖式下跌也同樣不是穩定,也會(huì )波及金融系統。年末各種調控開(kāi)始穩定樓市,全國超過(guò)20個(gè)城市開(kāi)購房補貼,都代表了政策的見(jiàn)底?!?

              光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)分析師周茂華也對記者表示,房地產(chǎn)調控穩字當頭,各地因城施策,落實(shí)“三穩”任務(wù)?!安荒茏尫?jì)r(jià)非理性上漲,房企無(wú)序加杠桿,同時(shí),也不能讓房地產(chǎn)過(guò)冷,房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱與過(guò)冷都是有害的?!闭雇磥?lái),政策仍將圍繞“三穩”任務(wù),因城施策、供需兩端發(fā)力,根據區域具體房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況,對調控政策一定預調微調;同時(shí),適度加快長(cháng)租房市場(chǎng)發(fā)展,推進(jìn)保障房建設。

              “預計在‘房住不炒’的大基調下,短期信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大,地方將響應中央要求因城施策,對地產(chǎn)相關(guān)鏈條不順暢的問(wèn)題采取針對性舉措,加快落地扶持類(lèi)政策,除加大購房補貼外,降低貸款利率、減免部分交易稅額等政策亦存微調預期?!敝兄秆芯吭褐笖凳聵I(yè)部研究副總監陳文靜告訴記者。

              風(fēng)險事件有望減少

              在今年房企融資環(huán)境持續趨緊的大背景下,不少知名民營(yíng)房企在下半年出現債務(wù)違約現象或苗頭。

              2021年7月,藍光發(fā)展發(fā)布部分債務(wù)未能如期償還的公告;8月,陽(yáng)光100也表示未能支付到期的可轉換債券。9月,恒大集團理財停止兌付的消息傳出,這一事件引發(fā)了恒大自身的流動(dòng)性危機,也在一定程度上預示了后續其他房企可能出現債務(wù)風(fēng)險。

              10月以來(lái),包括花樣年、當代置業(yè)、新力控股等出現美元債務(wù)兌付困難的情況,這也導致地產(chǎn)美元債大幅下跌。

              中原地產(chǎn)研究中心統計,進(jìn)入10月以來(lái),已先后有綠地控股、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、雅居樂(lè )、綠城中國、合生創(chuàng )展、新城發(fā)展、禹洲集團等多只地產(chǎn)美元債出現大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現近20%的跌幅。其中,2021年到期的債券受到的沖擊最大,其次是2022年到期債券,2023、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。

              “背后核心原因還是房地產(chǎn)調控,特別是三條紅線(xiàn)抑制了房企融資渠道,而銷(xiāo)售收緊又導致企業(yè)回款困難,開(kāi)發(fā)貸、按揭貸款雙收緊,使得房企還債能力銳減?!睆埓髠ジ嬖V記者。

              值得注意的是,不少房企也在通過(guò)瘦身、融資等方式積極自救,房企風(fēng)險事件有望減少成為業(yè)內共識。

              中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對記者表示,隨著(zhù)行業(yè)對流動(dòng)性風(fēng)險的重視,部分處在危險邊緣的房企開(kāi)始積極采取措施,通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)、股東借款、增發(fā)配股等方式補充資金,對緩解短期債務(wù)壓力起到了積極作用?!爱斍叭谫Y相關(guān)政策基本見(jiàn)底,保障正常融資、政策糾偏成為監管的主要方向,房企的合理融資需求正在得到滿(mǎn)足。因此綜合來(lái)看,未來(lái)房企的風(fēng)險事件會(huì )逐步減少?!?

            房企積極謀變

              值得注意的是,今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況呈現出“前高后低”的走勢也被業(yè)內高度關(guān)注。

              據國家統計局12月15日最新發(fā)布的數據顯示,2021年1~11月,商品房銷(xiāo)售面積為15.8億平方米,同比增長(cháng)4.8%,比2019年1~11月份增長(cháng)6.2%,兩年平均增長(cháng)3.1%;銷(xiāo)售額方面:2021年1~11月,商品房銷(xiāo)售額為16.2萬(wàn)億元,同比增長(cháng)8.5%,比2019年1~11月份增長(cháng)16.3%,兩年平均增長(cháng)7.8%。

              不過(guò),就單月來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況已經(jīng)連續多個(gè)月處于下降態(tài)勢。

              中指研究院的數據顯示,11月,市場(chǎng)仍處于調整階段,疊加去年同期高基數影響,全國商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別下降14.0%和16.3%,連續4個(gè)月保持兩位數下降,但受信貸環(huán)境邊際改善等因素影響,降幅較上月分別收窄7.7和6.3個(gè)百分點(diǎn)。

              “受前期調控發(fā)力和銀行按揭額度緊張等因素影響,下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調整壓力增加,市場(chǎng)整體降溫,個(gè)別房企出現違約事件,購房者觀(guān)望情緒上升,進(jìn)一步拖累市場(chǎng)活躍度下降,房企銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均出現下滑?!?

              在陳文靜看來(lái),上半年房企加大營(yíng)銷(xiāo)力度,銷(xiāo)售面積達歷史同期最高水平,整體表現超預期。三季度市場(chǎng)明顯降溫,商品房銷(xiāo)售面積同比轉降。

              從短期市場(chǎng)趨勢看,房企銷(xiāo)售下滑,短期償債壓力加大成為共識,在此背景下,不少房企們選擇開(kāi)源節流。

              以萬(wàn)科為例,11月17日,萬(wàn)科在內部倡議,提出要轉變黃金時(shí)代的慣性思維方式,將經(jīng)營(yíng)理念貫穿始終,對不產(chǎn)生價(jià)值的動(dòng)作和開(kāi)支做減法,花小錢(qián)辦大事等工作要求。

              張大偉認為,除了開(kāi)源節流,保持流動(dòng)性,安心賺小錢(qián),房地產(chǎn)商更要轉變思路,著(zhù)眼于打磨產(chǎn)品品質(zhì)?!敖酉聛?lái)是房企大洗牌的時(shí)刻,誰(shuí)的品質(zhì)更好,就更能吸引用戶(hù),在收縮的房地產(chǎn)市場(chǎng)中分一杯羹。認清形勢,加速轉變,才能有機會(huì )熬過(guò)行業(yè)冬天,贏(yíng)得下半場(chǎng)競爭的門(mén)票?!?

              另一方面,房企的轉型也在今年常被提及,不過(guò)業(yè)內提示要謀定而后動(dòng)。劉水認為,房地產(chǎn)行業(yè)整體的利潤率持續下行,在這樣的背景下,房企切忌盲目,畢竟跨領(lǐng)域是有門(mén)檻和資金投入的,不能為了轉型而轉型,所以企業(yè)應根據自身實(shí)際情況和發(fā)展需要謹慎調整發(fā)展戰略。 



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